La blockchain dans la transaction immobilière

Le bitcoin, l’éthereum, le ripple… Aujourd’hui, les noms des principales cryptomonnaies sont largement connus du grand public. Cependant, la blockchain, technologie sous-jacente à ces cryptomonnaies, possède bien d’autres applications moins célèbres mais pour autant perçues comme de belles promesses par les institutions et les entreprises, et notamment dans le domaine de l’immobilier.

Alors que la presse a mis en avant ces dernières années les formidables performances de l’immobilier et par conséquent un nombre croissant de transactions immobilières, l’investissement immobilier reste prohibitif par son ticket d’entrée élevé.

Ce constat a une conséquence simple : alors que l’immobilier est perçu comme une valeur refuge, notamment en temps de crise, ce type d’actif reste aujourd’hui contraignant pour les particuliers et les institutionnels car trop peu liquide et trop peu accessible.

Il existe pourtant depuis longtemps déjà dans l’écosystème de la finance immobilière (gestionnaires d’actifs, fonds de placements immobiliers) des solutions d’ingénierie financière permettant d’alléger ces contraintes, à l’instar de la pierre papier (SCPI [1], OPCI…).

Cependant, la complexité de ces produits et l’intermédiation multiple induisent aux yeux du grand public une méfiance importante envers ces derniers.

C’est dans ce contexte que la technologie blockchain, reconnue pour authentifier des données et permettre de se passer d’un tiers de confiance, commence à être utilisée dans l’ingénierie de l’investissement immobilier.

Un « smart contract » est une transaction dont l’exécution est sécurisée via une blockchain. Elle est soumise à des conditions inscrites sur un programme informatique.

Si nous connaissons principalement la blockchain pour sa première application : la cryptomonnaie, notamment celle appelée bitcoin ; la seconde application, le smart contract est celle qui est la plus en vue des entreprises.

Discutons en premier lieu du problème que l’on souhaite régler. Il existe aujourd’hui dans la finance immobilière une lourdeur administrative qui ralentit les processus et amoindrit la rentabilité des actifs, doublée parfois d’un manque de confiance de la part de potentiels investisseurs. C’est ce qu’entend résoudre la blockchain via l’utilisation des « smart contract ».

Pour cela, le « smart contract » va consister en la programmation d’hypothèses relativement simples comme la transcription de conditions d’un contrat mais sous forme de code, qui vont pouvoir se lier à des actions dont l’exécution est déclenchée une fois la condition vérifiée (conséquences d’un contrat). Ils permettent de réduire les coûts de transaction relatifs à l’exécution dudit contrat ainsi que les délais d’exécution. La possibilité d’exécuter un code a été ajoutée au concept de blockchain (via la blockchain Ethereum créée en 2015).

Ainsi, le « smart contract » permet d’ajouter des conditions aux échanges. Ils permettent d’échanger toutes sortes d’actifs, notamment immobiliers, sans utiliser d’intermédiaires.

De ce fait, nous avons une solution nous permettant d’endiguer la lourdeur administrative d’un contrat décrite précédemment : un « smart contract » permet ainsi d’améliorer les performances de cette transaction (exécution plus rapide, plus transparente, plus sécurisante).

La tokenisation immobilière, c’est-à-dire la valorisation digitale de parts d’un bien immobilier, est née d’une volonté de simplifier et démocratiser l’investissement. Pour cela elle propose, avec un ticket d’entrée bas, une expérience 100% digitale de l’acquisition à la cession en passant par l’exploitation d’un actif immobilier, fluidifiant de fait la transaction. Ainsi avons-nous connu en 2019, le lancement d’un appel à investissement pour un immeuble français à hauteur de 26 millions d’euros directement via une blockchain lancée par MATA Capital. Cet exemple de digitalisation a montré qu’il était possible de rendre accessible à tous l’investissement immobilier en rationalisant les processus : service de commercialisation peu onéreux, structure légère, pour une sécurité maximale. Là où la plupart des usagers consomment de l’immobilier avec des prix d’acquisition particulièrement dissuasifs et avec un processus d’achat long et éprouvant, on peut envisager à faible échéance l’achat d’une « part » de quelques euros de la société immobilière possédant un ou plusieurs actifs, simplement avec son smartphone via la blockchain. La preuve d’achat est donc inscrite de façon permanente dans cette blockchain.

De cette façon, l’écosystème de la tokenisation immobilière se développe et gagne en maturité, comme le démontre le nombre croissant de start-ups dans le domaine et avec lesquelles nous partageons régulièrement, à l’image d’Equisafe, qui a ainsi émis 10 tokens (eux-mêmes fractionnables) de la société qui détient l’immeuble « AnnA » évalué à 6,5 millions d’euros. Ainsi chaque token codé dans la blockchain contient les informations liées à l’actif immobilier (conditions d’achat, de vente et échange de titres ainsi que les droits liés à la détention partielle du bien).

Il est donc déjà possible d’acquérir en quelques clics des parts d’actifs immobiliers avec un capital de départ de quelques euros en toute sécurité.

Un point d’attention existe cependant : il faut en effet se méfier de cette possibilité que la technologie offre car elle permettra de rendre par ailleurs bien plus volatile ce marché immobilier. Cela peut tendre à décorréler le prix du bien sur le marché de l’investissement, de sa valeur intrinsèque. La pratique reste à ce jour particulièrement cadrée [3] et le stade de développement actuel implique une liquidité contrôlée. [4]